요즘 신혼부부들이 집을 사는 법(갭투자, 부동산 대책)

 

 

얼마 전 인스타에서 요즘 신혼부부들이 집을 사는 법에 대한 글을 보았다. 정말 기발한 생각이었다. 

 

출처 : pixabay

 

 

먼저 남편은 갭 투자가 가능한 집을 찾는다. 최대한 매매 가격과 전세보증금의 차이가 작은 아파트를 찾아 5억짜리 아파트를 약 1억 원에 전세를 껴서 구매를 한다.

 

Tip. 여기서 갭 투자란 시세차익의 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다.

그리고 기존의 세입자가 전세 만기가 돼서 나가면 아내가 남편이 계약한 집에 전세자금 대출을 받아 들어간다. 이것이 가능할 수 있는 것은 아직 혼인신고를 하지 않았기 때문이다.

예를 들어 5억 원짜리 아파트의 전세보증금이 4억 원이라고 가정하면 전세자금 대출은 최대 80%까지 가능하므로 4억의 80%인 3억 2천만 원이 대출이 가능하다. 그럼 1억 8천만 원으로 5억짜리 집을 살 수 있게 된다. 전세자금 대출은 금리도 저렴할뿐더러 이자만 내도 되기 때문에 부담도 덜하다.

9억 원 이하 주택에 대한 LTV는 투기과열지구의 경우 40%여서 5억짜리 아파트의 경우 2억 원만 주택담보대출이 가능하여 3억 원이 필요한 데 비해 훨씬 적은 금액으로 집을 살 수가 있는 것이다. 또한 주택담보대출의 경우 원금도 함께 갚아야 되기 때문에 매달 나가는 금액도 많다.

 

Tip. 여기서 LTV란 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 서울은 전 지역이 투기과열지구로 지정되어 있기 때문에 서울은 LTV가 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0%이다. 참고로 조정대상지역의 LTV는 9억 이하 50%, 9억 초과 30%이다.

출처 : 국도교통부

 

이런 이야기를 들으니 기발하기도 하고 씁쓸하기도 했다. 얼마나 집값이 비싸면 이런 생각들을 할까?

사실 내 주변 친구들도 집 때문에 고민이 많다. 부모님 도움 없이 우리 힘으로 집을 사기에는 집값이 너무 비싸고, 그렇다고 전세로 살면서 이사를 계속 다니기도 힘들고, 집값이 여기서 더 오르게 되면 그때 차라리 무리해서라도 집을 살걸 후회할까 봐 고민도 되고,,,

이런 와중에 지난달 정부에서 '주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 그 내용 안에는 갭 투자 방지를 위한 전세자금 대출보증 이용 제한에 대한 내용도 있다. 위의 사례와는 관련이 없기는 하지만 그 내용을 살펴보면 

 

출처 : 국도교통부

투기지역 · 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 신규 구입할 때 전세대출을 못 받는다는 내용이다. 투자용으로 1 주택을 구매하고 전세대출로 실거주하는 경우 피해를 보는 것이다. 그리고 전세대출을 받은 후 투기지역 · 투기과열지구 내 3억 원 초과 아파트를 신규 구입할 때도 전세대출을 즉시 회수하기 때문에 전세로 살면서 3억 초과 주택을 구입하는 경우에도 피해를 본다. 

그래도 다행인 건 전세에서 자가로 바꾸는 정상적인 주거사다리 이용은 막지 않도록 예외를 인정한다고 한다.

 

출처 : 국도교통부

 

또한 규제 위반으로 대출 회수 조치가 이루어진 경우 ①전세대금 원리금 상환 의무가 발생하며, ②연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 받고, ③향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다고 한다. 

 

출처 : pixabay

 

갭 투자 자체가 잘했다고 볼 수는 없지만, 이렇게 되면 결국 돈 없어서 대출로 갭 투자를 하는 사람들이 피해를 보게 된다. 현금으로 갭 투자를 하는 경우는 막을 수가 없다.

 

그래서 2 주택자 이상 소유자들의 실거주하고 있지 않는 주택에 전세대출을 막는 방법을 생각해 보았는데, 그렇게 되면 진짜 돈 없어서 대출로 전세에 들어가는 사람들이 피해를 입게 되기 때문에 현실적으로 시행이 불가능하다. 정책을 만드는 사람들도 참 힘들겠다. 이렇게 제한을 둬도 이번 정부 출범 이후 강남의 집값이 50%나 올랐다고 하니,,,